院商品房买卖合同司法解释是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律依据制订的专卖为解决问题商品房交易纠纷的一份文件。商品房买卖合同司法解释关系到我们在购置商品房时的确保，只有理解这些法律法规，在确实购置时才不会至于确保没法自己的基本权益，
一、出卖人未获得商品房预购许可证明，与买受人议定的商品房预购合同，应该认定无效，但是在控告前获得商品房预购许可证明的，可以认定有效地。
释义
中国的预购制度由来已久，目前由94年《城市地产管理法》和95年建设部《城市商品房预购管理工作办法》两个规范性文件进行变更。对于消费者来说，如果想利用开发商没有获得预购许可证这一点来进行民事诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再民事诉讼，一切都晚了；因为《预购许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其获得的成本较为低。
释义
三、出卖人通过股份、采购、预订等方式向买受人行贿定金作为议定商品房买卖合同借贷的，如果因当事人一方原因没能议定商品房买卖合同，应该按照法律关于定金的规定处理；因不能归责于当事人双方的事由，造成商品房买卖合同没能议定的，出卖人应该将定金归还买受人。
释义
这一条原本是想说，即使签定了定金合同，如果没有签定正式的商品房买卖合同，那么开发商应该退还定金，但是又实在这样写好象太心痛开发商的良苦用心，所以又写了“如果因当事人一方原因没能议定商品房买卖合同，应该按照法律关于定金的规定处理”。
四、商品房的股份、采购、预订等协议具有《商品房卖出管理工作办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人早已按照约定行贿购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同。
释义
这一条是较为危险的，相当于证实了定金合同向买卖合同的转化成条件；法律或者司法解释应该降低纠纷的，但是我想这一条则是相反的，它提高了纠纷。
五、当事人以商品房预购合同未按照法律、行政法规规定办理注册备案手续为由，请求证实合同无效的，未予拥护。当事人约定以办理注册备案手续为商品房预购合同生效条件的，从其约定，但当事人一方早已履行主要义务，对方接受的除外。
释义
此条说明可以说对症下药，基本上驳斥了注册备案制度的合法性，在目前注册制度没有创建以前，是一种进步；当然，如果注册制度创建了再这样写，可就是倒退了。这大约就是法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。
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现在有不少城市为了更好的招纳人才，吸引人才，都推出了相应的人才落户政策，在解决户口问题的同时可以让更多人才来城市里工作，为城市发展奉献一份力量。那么，落户口需要什么手续？落户口有什么要注意的呢？下面一一给大家讲解。落户口需要什么手续1、落户口的时间上一般s在出生30天以内，父母要到一方户口所在地的户籍进行户口的申报，同时还要带一些必备的资料，比如身份证、出生在等。2、对于新生人落户口的话，需要带医院开的出生证明，如果要更改孩子的名字，要等落户成功之后方可申请更改，若父母分属不同民族的，落户之前要弄清楚。3、还要携带计划生育手册或生育证，如果生育证没办的话，也可以不带，当然带上会更方便办理。此外，有结婚证的最好带上。4、要携带宝宝父亲或母亲的户口簿，若父母双方都是集体户口的，并没有房子的，就要落到集体户籍中，但需要出示无房证明。5、若是因特别原因没有及时给宝宝上户口，且耽搁一年以上的人群，要到当地派出所进行申报，在由当地派出所上报给分局进行审批，等20个工作日左右审批结果才会下来。6、当地公安局要进行重名查询服务。因此，家长要带着生育手册和查询人的身份证到派出所，才可以进行查询，等结束后就能显示全国有几个重名的人了。落户口注意事项1、落户口之前先了解地方政策的规定流程，首先要了解当地的政策是怎样的，落户口的流程，可避免办理户口时出错，也能节省很多时间。2、在入户之前，要确定随父或随母，若父母户籍地一样，那可以入到同一地方，若父母所在地不一样，那么要先确定，在了解办理方法。3、在入户之前，要带齐所有需要用到的材料，以免影响正常办理。 落路口要注意相应的办理流程，还要注意当地的落户政策，这样办理户口会方便很多。以上就是关于落户口需要什么手续以及落户口有什么要注意的相关内容介绍，办理房屋落户要注意先准备好相关的证件，要了解下落户的相关流程，让大家在办理落户时更快速，希望这篇文章的介绍能帮到大家。
买房的都知道，你买的房屋实际面积要比建筑面积少很多，也就是我们常说的房屋面积公摊了。其实，你所购买的房屋实际面积小，这里涉及到了得房率和公摊面积的问题，很多人对于了解甚少，接下来就和小编一起来看看什么是得房率?得房率多少合适？什么是得房率？1、得房率就是指可让住户自由支配的面积（就是常说的套内建筑面积）与每户建筑面积（就是销售面积）之比。2、得房率是购房时的一个重要指标，在计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低不实惠；而太高又不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就会越少，住户住久了会有压抑的感觉。3、一般来说，得房率在80％左右是最合适的，公共部分实用又宽敞，每户所公摊的面积也不多。一般多层建筑的得房率是88％，高层建筑的得房率是72％，而写字楼得房率是55％。4、影响得房率的直接原因是公摊面积的大小，公摊面积多少、得房率的高低是购房过程中的重要指标，它和购房者的切身利益息息相关。影响得房率的因素公摊面积和得房率是相辅相成的，公摊面积越大，得房率就越低。具体影响得房率的因素如下。1、房型结构：一梯多户与一梯两户需要分摊的公用面积差不了多少，可一旦户数增加了，总套内建筑面积增加了，那么每户需要分摊的公用面积就会减小。2、楼盘形态：通常来说高层得房率低，小高层次之，多层得房率较高。3、公共区域：一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库等，这些都会占用到大量公摊面积，因此得房率相对较低。得房率多少合适？1、如果得房率过高，那么公共部分的面积相对来说就会减少，就很可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。此外，公共部分的减少会让人感觉到压抑、拥挤，不利于身心健康。2、楼盘的得房率也并不是越高越好，一般来说多层住宅的得房率较高，基本控制在85-90％，小高层得房率约80-85％，高层一般在75-80％，写字楼为55-60％。得房率和公摊面积有着直接关系，且与小区的相关配套也是密不可分的。如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，所以楼盘的得房率并非越高越好。有关什么是得房率和得房率多少合适内容就给大家介绍到这了，希望看了后大家对此有一定的了解。
随着全国经济的发展，各个地区都在大力发展基础建设，这让拆迁补偿成为不可避免的问题。其实拆迁补偿就是指拆迁人在对被拆迁人的房屋进行拆迁后所提供的一些补偿，关于拆迁后要怎么补偿，下面一起来看看最新拆迁补偿标准明细介绍。房屋拆迁补偿方式货币补偿货币补偿是指通过不同的法定依据，由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。具体三种法定评估依据介绍如下。1、市场评估价：指被拆迁房屋的市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2、商品房交易均价：是指同区域、同类型的普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。3、重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上面介绍的三种评估价格都是拆迁补偿的法定依据，它们的用途不同，在不同情形下分别适用。产权置换产权置换也称为产权调换，是根据评估方法不同有两种置换方式，分别是价值标准产权置换和面积标准产权置换。其中价值标准产权置换是指依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换是指以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换也有两种形式，分别是异地安置和回迁安置，具体如下。1、异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。2、回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。拆迁补偿标准明细房屋补偿费用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。周转补偿费用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。奖励性补偿费用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。以上就算最新拆迁补偿标准明细的内容介绍，具体对于拆迁房屋如何补偿，还要以实际情况为准。
现在的房价很高，高到让人望而却步，但为了生活又不得不买一套属于自己的房产，特别是对于刚需家庭来说，买房是迫在眉睫的事，这时很多人会考虑选择价格便宜一些的房屋，比如小产权房之类的。那么，小产权房是什么意思呢？小产权房能不能买呢？下面和小编一起来了解下。什么是小产权房？一般来说，小产权房是指在农村集体土地上建造的新房，未曾办理相关证件，未曾缴费土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。此外，小产权房并不是法律概念，只是在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。要是按照法律角度来看，小产权房指的就是没有产权的房屋。由于小产权房没有产权证，所以不具备房间建造、销量资格，也没有在政府部门登记表备案，所以购买者也无法进行过户的办理，在一定程度上影响购买者的权益。小产权房买卖问题1、无法办理产权证书小产权房屋是没有产权的，是因为没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，所以购房合同也不可能在房管局备案，也就导致小产权房屋没办法办理相关的产权证书，也就是说拿不到一个合法合规，有效的房产证。2、房屋再售卖难由于小产权房没有产权证书，如果业主想要向非集体成员的第三人出售小产权房，则会导致无法办理产权过户。此外，小产权房屋购买人也可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，这样的话第三人的利益将得不到保证。3、购买压力大虽然小产权房屋的总价比较低，但由于小产权房没有房产证，没有经过备案，就无法去银行贷款，买卖时只能一次交清房款，对于购房者来说经济压力也蛮大的。同时，小产权房屋后期也不能去银行做抵押，再者买卖的时候也有很多的风险和坑。4、质量或存在问题承建小产权房的开发商一般都是一些较小的开发商，在建设时为赚钱可能会偷工减料，加上职能部门缺乏监管，存在严重的安全隐患。实际使用中很多小产权房会出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，购房者维权难，终只能自行承担损失。5、遇拆迁难赔偿因小产权的购房者不是房屋合法所有人，将来遇到房屋拆迁的话会很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆，购房人可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬局面。以上就是关于小产权房是什么意思以及小产权房买卖问题的介绍，其实小产权房也不是说一定不能买，只是大家在选购时要将考虑到小产权房存在的问题，选择房屋的时候尽量选择一些风险比较小的房屋购买。
近年来购买二手房的人也有很多，而随着二手房的成交量上涨，就会导致房产市面上出现了很多存量房。很多人都不了解存量房是什么意思，下面和小编一起来了解下存量房相关的知识。存量房是什么意思1、存量房是指已经被购买或是自建并且取得了房屋产权证的一类房屋，也指已被购买但没有居住过的二手房，就是“库存代售”的房屋。2、存量房具体包括开发商已经开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、没有居住过的二手房、债权人手上的房屋、被法院查封的房屋、中介手上的房屋等，这些都是没有使用过的住宅或者不是住宅。3、存量房就算存量资产，存量房的市场也被叫做一级半市场。存量房的买卖关系是买卖双方签订房屋买卖合同，在合同生效后的一个月内到房屋所在地的房地产交易中心办理房屋转移登记手续。存量房与商品房产证区别1、在房产证上存量房和商品房并没有本质上的区别，都是购买人拥有房屋产权的合法书面形式的凭证，二者的财产权利都受国家相应的法律法规的保护和规范的。2、普通商品房的产权证书拥有产权人可以自由的转让、出租或赠与商品房；产权人不需要受任何单位或者是个人的限制和干涉；商品房的收益全部归产权人个人所有；产权人除税费外不需要缴纳其他的费用，以上四种权力存量房同样享有。3、商品房根据国家法律法规可在市场上自由的销售和转让，不用受到政府政策的限制的各类商品房有新建商品房、二手房等。另外商品房根据销售对象的不同，又分为外销商品房和内销商品房，所以商品房和存量房是没有什么区别的。购买存量房存在风险1、产权风险：产权风险可以细分为很多种，比如交易方并不是产权人，或不是完全人。遇到这种情况需对比不动产权证和身份证，还要验证不动产权证的真实性。2、资金风险：资金交付是二手房交易中最重要的环节，尤其是还在还贷的二手房，因此有不少业主会要求用购房者的首付款支付剩余贷款，来解除房屋抵押状态。但这种操作风险很大，容易发生资金挪用等问题，因此购买这类存量房时，最好选择中介公司的垫资服务。总的来说，存量房其实就是商品房的一种，且两者也没有什么区别，所以不要因为存量房这个名称而产生什么疑虑。以上是关于存量房是什么意思的内容介绍，希望看了后对大家有帮助。
现在买房的人越来越多了，有的是单纯为了置办一处房产，有的则是为了炒房赚钱，不管出于什么目的置办房产，对于房产都需要征收税收的。不过房产数量不同征收的税收都是不一样的，接下来就一起来了解几套房要征收房产税。什么是房产税？房产税又称为房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税，房产税的征税对象则是房产。而房产是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，室内游泳池则属于房产。其实，对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产的使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。几套房要征收房产税？1、首套房要征收房产税房产税就是以房产作为征收对象征收的税费，所以房产税的征收和几套房屋是没有关系的，只要有房屋就需要征收房产税，也就是说从首套房开始就要征收房产税，因此房产越多，需要缴纳的房产税也就越多。2、个人的独栋别墅有产权的要征收房产税在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅，这类住房就算独栋别墅，而拥有个人独栋别墅产权的需要依法向国家缴纳房产税。此外，部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权没有产权，就不需要交税。3、个人的高档住房要征收房产税建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房，就算高档住房，而个人拥有的高档住房是需要征收房产税的。4、个人新购的第二套房子要征收房产税不管有无户籍，有无职业，有无工作，只要新购了第二套住房，不管此住房是高档住房还是低档住房，都需要缴纳房产税。总的来说，房产税的征收主要是针对多套住房或超大面积房屋以及非本地人购房的情况。房产税是国家对房产市场的调控手段之一，如果购房者要购买多套住房或投资外地房产，要注意当地有没有关于房产税的规定，了解要缴纳的税费后再决定购房与否。以上有关几套房要征收房产税就介绍到这了，希望对大家有帮助。
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