院商品房买卖合同司法解释是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律依据制订的专卖为解决问题商品房交易纠纷的一份文件。商品房买卖合同司法解释关系到我们在购置商品房时的确保，只有理解这些法律法规，在确实购置时才不会至于确保没法自己的基本权益，

一、出卖人未获得商品房预购许可证明，与买受人议定的商品房预购合同，应该认定无效，但是在控告前获得商品房预购许可证明的，可以认定有效地。

释义

中国的预购制度由来已久，目前由94年《城市地产管理法》和95年建设部《城市商品房预购管理工作办法》两个规范性文件进行变更。对于消费者来说，如果想利用开发商没有获得预购许可证这一点来进行民事诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再民事诉讼，一切都晚了；因为《预购许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其获得的成本较为低。

释义

三、出卖人通过股份、采购、预订等方式向买受人行贿定金作为议定商品房买卖合同借贷的，如果因当事人一方原因没能议定商品房买卖合同，应该按照法律关于定金的规定处理；因不能归责于当事人双方的事由，造成商品房买卖合同没能议定的，出卖人应该将定金归还买受人。

释义

这一条原本是想说，即使签定了定金合同，如果没有签定正式的商品房买卖合同，那么开发商应该退还定金，但是又实在这样写好象太心痛开发商的良苦用心，所以又写了“如果因当事人一方原因没能议定商品房买卖合同，应该按照法律关于定金的规定处理”。

四、商品房的股份、采购、预订等协议具有《商品房卖出管理工作办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人早已按照约定行贿购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同。

释义

这一条是较为危险的，相当于证实了定金合同向买卖合同的转化成条件；法律或者司法解释应该降低纠纷的，但是我想这一条则是相反的，它提高了纠纷。

五、当事人以商品房预购合同未按照法律、行政法规规定办理注册备案手续为由，请求证实合同无效的，未予拥护。当事人约定以办理注册备案手续为商品房预购合同生效条件的，从其约定，但当事人一方早已履行主要义务，对方接受的除外。

释义

此条说明可以说对症下药，基本上驳斥了注册备案制度的合法性，在目前注册制度没有创建以前，是一种进步；当然，如果注册制度创建了再这样写，可就是倒退了。这大约就是法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。

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